Jリートに関しては、個別銘柄を選定するという手もあり

大規模不動産への分散投資

僕は、(株式等)投資に関して、個別銘柄を選定するのでは無く、ETF(或いは、インデックスファンド)を利用してインデックス投資に徹するべきと推奨をし、自分でも実践をしています。

但し、Jリートに関しては例外で、個別銘柄を十数種類保有する事で自前のJリートファンドを構成しています。

その方が僕の目指す運用に適しているからなのですが、理由について以下に述べたいと思います。

Jリート(J-REIT)とは

まずはJリート自体を知らない方に簡単に説明しておきます。

REITとは”Real Estate Investment Trust”の略で日本語で言うと、「上場不動産投資信託」となります。国内のREITについてJ-REITという愛称が付いています。

複雑そうな名称となっていますが、下記のイメージです。

  • 現物不動産を運営する会社があり
  • その会社が保有する不動産をファンド(証券)化し
  • そのファンド(証券)が上場していて
  • 上場しているファンド(証券)を僕たちが購入
  • 間接的に不動産投資が可能となる

例えば、「森ヒルズリート投資法人(3234)」というJリートの銘柄があります。これは普通の株式の様に購入できるのですが、この”3234”の保有不動産には、かの有名な六本木ヒルズなどが含まれます。

運営は全て上記の森ヒルズリート投資法人が委託したマネジメント会社が行いますので、僕たちはこの銘柄を購入するだけです。

すると、賃料収入を原資とした分配金が定期的に保有者に支払われます。

森ヒルズリート投資法人(3234)の現時点(2019.3.18)の年利回りは3.93%なので、100万円投資すると39,300円の分配金が毎年もらえます(ここから税金ひかれますので、”手取り”8割程度)

上場している証券ですから、もちろん時価で取引がされています。同じく現時点での投資口価格(株式で言う株価と同じ)は、144,500円となっており、これが株式同様上がったり下がったりします。

よって、比較的高い分配金(インカムゲイン)を享受しながら、その資産価値が上がれば、キャピタルゲインも狙える、という両面待ちの様な資産クラスとなります。

JリートETFの利回りはそれほど高く無い

さて、Jリートに関してETFを利用せず、個別銘柄で独自構成とした理由ですが、もともとは当然ETFを利用するものとして、あまり深く考えずにETFで構成しました。

しかし、例えば今日のJ-REIT平均利回りを見ると3.96%(”不動産投信情報ポータル”から)となっているのに対して、組み込んでいる”MAXIS Jリート上場投信(1597)”の利回りは3.37%(同ポータルから)となっています。

もちろんETFには信託報酬があるのでその分利回りは落ちますし、このJ-REITの平均利回りというのは単純平均かも知れないので、ETFの利回りが近い値にならないという事も考えられます。

それを踏まえてもちょっと乖離が大きいのと、実際個別銘柄では利回り5%や6%というものも存在していて、以前から「J-REITは個別銘柄で構成した方がパフォーマンスが良いかも」と悩んでいました。

さて、利回りが高いという事はその分基準価額下落のリスクがあるとみられていると解釈できますが、こと不動産投資に関しては、ある程度しっかりしたスポンサー(J-REITの資本を提供して運用会社を設立する母体)のJ-REITである限り、他のJ-REITに対してリスクが大きく変わる事は考えづらいと思うのです(やっている事は基本みな同じですから)。

実際、僕の知る限り、J-REITの破綻はこれまで一回だけ(ニューシティ・レジデンス投資法人)であり、よほど下手な運用をしない限りそこそこ安定するものなのでは?と考えています(不動産投資は一般の人でもうまくやっているくらいですし)。

株式の個別銘柄はそうはいかない

これが個別株であれば、それぞれの事業はまちまちですし、競合も違います。新しい技術が出てくれば突然それまでの業績が一変する事もあれば、そもそもその産業が衰退傾向だったという事もあるかも知れません。

また、個別株の場合は、配当によるインカムゲインはあまり期待できず、基本的には株価の上昇(キャピタルゲイン)を狙わないと投資になりません(つまり上がる株を当てなくてはいけない)。

色々な条件が複雑に絡み合う個別株で適切な銘柄を選定するのはかなり困難と思え、やはり株式はインデックス投資が正しいという考えは変わっていません。

一方、J-REITの場合は、先にも言った通り、それぞれのJ-REITが行っている事は多少の巧拙はあっても基本同じですし、基準価額が多少上下しようが長期平均した場合に買値付近を維持してくれれば、比較的高い利回りのインカムゲインを確保する事ができます。

と、いう事でより高い利回りを得る為に、J-REITは個別銘柄で構成する事にした訳です。

現在は以下12銘柄を保有

僕の銘柄選定ですが、以下の通りです(%は本日時点の利回りで高い順に並べたもの)。

  1. サムティ・レジデンシャル(3459) 6.50%
  2. インヴィンシブル(8963)6.24%
  3. 投資法人みらい(3476)5.89%
  4. スターツプロシード(8979)5.10%
  5. Oneリート(3290) 4.79%
  6. 星野リゾート・リート(3287) 4.78%
  7. ケネディクス商業(3453)4.64%
  8. インベスコ(3298)4.58%
  9. 日本賃貸住宅(8986)4.35%
  10. ケネディクス・レジデンシャル(3278) 4.34%
  11. 森トラスト総合(8961) 4.17%
  12. 野村不動産マスターファンド(3462) 4.09%

野村、森(森ビルの森)あたりは不動産業界で有名かと思います。Oneリートは最近みずほグループがスポンサーになったという事で安心感がありました。

星野リゾートは「星野屋」など高級ホテルを経営する星野リゾートグループがスポンサーで代表の星野さんは以前からその経営手腕には一目置いていました。

ケネディクスは4年前に利回りに惹かれて投資をしましたが、その後安定的に成長しているので、そのままキープです。

サムティ、スターツ、日本賃貸、あたりはレジデンシャルと言われる賃貸住宅を中心としたリートとなっています。不動産投資はオフィスや商業施設より賃貸住宅の方が安定している(個人は会社ほど移動しない為)という事で多めに組み入れています。

他にもそれぞれ理由があって組み込んでいますが、基本的な考え方は、利回りが高くてスポンサーがしっかりしている所、あるいは、期間で見た場合の分配金が安定している所などです。

それほど厳密に選定した訳ではありませんが、幸いな事にこの仕組みにしてからJリートが伸びている事もあってかなりの含み益となっています。また、予定通り全体で年5%程度の利回りを得ており、インカムゲインを中心に考える僕のポートフォリオとしては、その目的を達成している状態です。

JリートETFを保有している人で、現状の利回りに物足りなさを感じている人は、こういった手段も検討してみては如何でしょうか。

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