不動産投資の見通しが明るくなる記事3本

日本では比較的不動産はカタいと感じますが

日本の不動産はバブルだ、オリンピックまでの命、中国人の爆買いは終わった、と今にも暴落しそうなニュースに事欠きませんが、私もJ-REIT投資をするので、実際どうなの?という所は気になります。

結局の所、「誰にも分らない」というのが正解なのだとは思いますが、そんな中でも不動産の将来に希望の持てる記事を3本見つけました。

紹介しつつ自分なりの解釈でポイントをまとめてみました。

業界の事情により下がりづらい状況が発生している

”都心のマンション価格が今後大幅には下がらない理由”

  • 人手不足で建築費が高騰しているし、地価が上昇している
  • 都心のマンションはメジャー7と言われる大手デベロッパーに手掛けられている
  • 大手デベロッパーは財務的に体力があるので、不況になったら供給戸数の調整で凌げる
  • 実際、供給戸数は減少傾。よって、大きく値崩れを起こす事は考えづらい

やっぱり都市部の物件がキー

”値下がりはしない!東京都市部のマンションは無敵”

  • 首都圏の需要は307万人に対して、供給戸数は年平均32万戸(10年分の潜在需要)
  • 首都圏は再開発だらけで五輪を越えて2030年頃まで続く
  • 小規模マンションは値引きが見られるが、大型ではあまり見られない
  • 五輪までは(人手不足で)建設コストが下がらないのでデベロッパーが値段を下げられない
  • 大手はビル・ホテルが好調で寡占状態となっているため、マンションを値引する必要が無い
  • 2022年の生産緑地の期限は影響無い。なぜなら生産緑地は利便性の良くない所が多いから

空き家問題は大丈夫?

”「空室ばかり」と言われる賃貸住宅の家賃が上がり続ける理由”

  • 空き家が増えているのに、実際の家賃は据え置きか増額が多くなっている
  • 国の統計では、賃貸の「空き家率」は23.3%だが、日本賃貸住宅管理協会が半年毎に発表している「空室率」では5.6%と乖離がある
  • 毎年40万戸供給され、28万戸が解体されているので、空き家が年に12万個純増している
  • 12万件賃貸世帯が増えていないと空室率が上昇するはずだが、実際は賃貸世帯数が変化していないのに「空室率」は上がっていない
  • 鍵は「デッドストック」である(入居者募集に提示されない賃貸住宅)
  • 賃貸物件は固定資産税が1/6になるので、オーナーが解体せずに放置する事で「デッドストック」となる
  • 国の統計は「デッドストック」を含んで計算されるので「空き家率」は上昇していて当たり前
  • 賃貸のストックで多いのは1980年頃建築のもので、今後も解体とデッドストックが急速に進む

まとめ

さて、いかがでしょうか。個人的には最後の記事が好きです。結構テクニカルな内容になっていて簡単な計算も伴うので理系魂が刺激されます。

簡単に言うと、古くなって使わなくなった賃貸住宅を放置するので「空き家率」が上昇しているのであって、需要と供給のバランスは崩れていない、その証拠に「空室率」は5%程度で推移している、という事ですね。

ちょっと気を付けなくてはいけないのが、最初の2本が言っている通り、都心かそれに近い不動産に対しては、当面心配が要らないという事かと思います。その点、J-REITは3大首都圏か4大地方都市が多いので、安心しています。

次のターニングポイントは、やはり消費増税(2019年10月予定)のようです。不動産どころか、一気に景気全体を冷す危険もありますので、注視していきたいものです。

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