本日のJ-REIT急落について

日本及び各エリアのREIT状況
(”世界の株価アプリ”で表示)

本日、J-REITが大きく下げました。僕のポートフォリオでも組入比率が20%となっているのでなかなかの痛手です。下げ幅としては、−2.6%という1日としては大変大きな下落となりました。日経平均は逆に小幅上昇(+0.3%)でしたので、対象的な動きとなりました。

僕のJ-REIT個別銘柄の状況

僕は、比較的高配当であったJ-REITの個別銘柄を12銘柄集めてファンド化し、総額がすぐにわかるように専用の証券口座にまとめています。普段は、マネーフォワードで日々の動きを見ています。

下記は、僕の個別J-REIT専用口座のSMBC日興証券の最近3ヶ月の動きです。年初から絶好調で上げてきたJ-REITですが、10/22に9,259,529円まであった総額が少し揉み合った後、本日終値で8,740,529円となっています。

J-REIT個別銘柄ポートフォリオの推移
(マネーフォワードで表示)

ピーク時からの下落幅としては、−519,000円となり、−5.6%です。数値にしてみるとそれほどではありませんが、何しろ急落下で、グラフをみると真っ逆さまって感じですね。因みに僅かながら現金が入っていますが、ほとんどはJ-REITの個別銘柄の構成です。

J-REIT年初からの動きと現在の水準

下記は東証REIT指数の年初からのチャートですが、ご覧の通り一本調子で上昇しています。指数としてのピークは11/5ですが、その時点までの上昇率は28.9%にも及び、まさに爆騰でした。

東証REIT指数
(東証ホームページから抜粋)

僕がJ-REITを仕込み始めたのは、去年(2018年)の5月くらいからでした。当時は配当利回りが6%とか7%とかいうのが転がっていて、資産からのキャッシュフローを作りたかった僕としては、魅力を感じて700万円程度を個別J-REIT銘柄で構成してみました。

その後、配当を30万円程度受け取りつつ、含み益としても180万円程度でており、今の時点では成功と言える状況となっています。昨年はむしろ下げて終わったのでいっときは心配していましたが、まあ配当が高いからそれを受け取りながらボチボチ待ちましょう、という心境でした。やはり投資はある程度の我慢が必要です。

さて、本日大きく下落しましたが、この先はどうなっていくのでしょうか。

今後の見通し

今後の見通しですが、結論としては大きく下落が続いていく事は想定していません。一番の理由は、首都圏の空室率が依然最低水準で推移しているからです。

都心5区の空室率推移
(三鬼商事ホームページから抜粋)

少し前に空室率が少し上昇しましたが、最近では再び下落傾向となっています。

また、下記は同じく都心5区の賃料の推移です。こちらも順調に上昇している事が見て取れます。

都心5区の賃料推移
(三鬼商事ホームページから抜粋)

不動産はある意味単純で、稼働率が高ければそれだけ利益が上がる訳なので、この状況が継続するのであれば、当面は心配ないと考えています。

また、来たるオリンピックに向けてホテル用地の買収も盛んと聞きますし、東京圏に関しては、人工流入もまだ増加傾向を維持しています。

僕のJ-REIT個別銘柄は高配当銘柄を狙いつつも基本的に首都圏を中心としたポートフォリオで構成された銘柄を選定しているので、大きく崩れる事は考えにくと思っています。今回の下落は急上昇し過ぎた反動での調整と見ています。

一方、東証REIT平均分配金利回りは3.39%となっており、かなり低水準にあります。指数だとまだ3%ちょっと利回りが取れるように見えますが、実際J-REITのETFなどは軒並み利回りが3%を割り始めていますので、今から参入というタイミングでは無いと考えます。しばらくは揉み合うであろう想定のもと様子を見たいと思います。

因みにグローバルで見てもREITの下落が目立っています(トップの画像の通り)。実は、年初から大きく上昇していたのはJ-REITだけではなく、先進国REITも大きく上げていたのです。ここに来て一斉にREITが下げ始めたようですので、もしかすると米中貿易戦争に進展が見られるかも、という事で株式に資金が移り始めているかも知れません。

いずれにせよ、タイミングを見て売買はしませんので、いつも通りの静観となりますが、もし、この先J-REITや先進国REITがさらに大きく下げてくる事があれば、買い増しを検討したいと思っています。

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