J-REIT大暴落(不動産バブルの崩壊か?)

2020年3月19日J-REIT指数終値
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J-REITはこのブログで紹介もしていますが、日本の「上場不動産投資信託」です。不動産の投資信託なのですが、上場している事によって株式の様に取引をする事ができます。このJ-REIT、年始までは絶好調でしたが、今回のコロナショックで大暴落をしています。

まずは”どんだけ”下げているかの解説

J-REIT銘柄は本日時点で64ありますが、全ての銘柄が大暴落です。株式は現在の下げ相場でも業種によってそれ程落ち込みが激しく無いものもあります。しかし、J-REITの各運用会社が行っている事は全て不動産事業なので動きとしては基本同じになります(扱う物件の種類によって差はそれなりにありますが)。

タイトル画面に掲示したスクリーンショットは日本リート(J-REIT)の2020年3月19日(木)の指数終値の様子です。J-REIT指数は全てのJ-REIT銘柄を時価総額平均したものです。3/19終了時点でマイナス18.5%になっているのですが、これはなんと1日の下落率です。

今、世界同時株安と言う事で、NYダウが1日で2,000ドル下がったとか、日経平均が1日で1,500円下がった、と大騒ぎになっていますが、それってせいぜい(?感覚オカシクなってますが)マイナス10%という感じです。

マイナス18.5%というと1日にしてJ-REIT資産がほぼ2割減少した事になり、もしこれが実物不動産であれば(その辺で売っている中古マンションと思ってもらえばイメージ近いです)ある日突然2割引きになっている感じです。中古マンション購入検討している人はその日に買いに行くのでは無いでしょうか。

これはあくまで2020年3月19日一日の下げですが、今回のコロナショックでJ-REITも2月の下旬から下げていて、直近高値からほぼ50%程の下落となっています。

J-REIT 2020年初から3ヶ月推移
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このチャートでは現在値がマイナス46%となっていますが、これは3ヶ月前時点からの下落率を表示しています。2020年2月20日につけた高値(2251ポイント)から計算してみると49%の下落となっています。凄まじいですよね。。。。ついこの間まではJ-REITは絶好調で、今後も堅調とか言われていたのですが。

「世界同時株安」と言われている現時点、株式に関しては同じ期間で約30%となっています。債券や金などは値を保っていたり、せいぜい10%程度の下落で、J-REITだけ恐ろしく売られている事がわかります。なぜJ-REITだけがこれだけ売られているのでしょう。いくつか理由が考えられます。

  • コロナショック前までは一番好調なセクターであった事の反動
  • 不動産事業は基本的に資産の半分程度は借入である為不況時に事業継続のリスクが大きい
  • J-REIT市場の認知度が低く市場規模がまだまだ小さい為売買の影響を大きく受ける
  • 3/19は三連休前でポジション解消が加速した

色々な要因が重なってのJ-REIT大暴落と思われますが、日本のREITだけではなく、グローバルREITも似た様な状況で、株式に対して劣後しています。かねてからREITのボラティリティは株式よりむしろ大きいと言われてきましたが、まさのその通りの状況となっています。

僕のJ-REIT資産運用の状況

ブログでも紹介した2018年5月から実施しているJ-REIT個別銘柄を集めた独自ファンドですが、以下の推移になっています(現在高配当銘柄を中心に15銘柄を保有)。

J-REIT投資推移(自作)

僕がこの独自ファンドを開始した時は比較的J-REITの水準が低かったので、昨年末から年始にかけてはかなりの含み益を達成していました。特に昨年10月末時点では約+37%の含み益となり、良いタイミングで投資を開始できた事をほくそ笑んでいました。

その後、同年11月にかけて若干水準が下がったので、ここで調子に乗った僕は追加の投資を実施しました(350万円の追加)。その後J-REITは上がったり下がったりしながらも徐々に上昇基調に戻ってきていたので、すっかり安心していましたが、今回の大暴落へとそのまま突入、現在では約−37%の含み損状態です。

昨年11月の追加投資は見事に裏目に出ました。一時30%を超える利益が出ていた為、欲に負けてしまいました。昨年には不動産の価格がバブル化している、という情報は理解していたのに残念です。やはり自分の心をコントロールする事がいかに難しいかと言う事を痛感しています。リバランスをきちんと実行していれば被害を軽減できたと思います。

今後の動きとアクションについて

まずは今後さらに下がるのか?という所です。1日でマイナス18.5%と聞くとちょっと詳しい人は”セリングクライマックス”ではないかと言うと思います。ところがリーマンショック時のJ-REIT指数の推移を見てみるとそうとも言えない様子です。

東証REIT指数長期推移(月足)
(日本取引所ウェブサイトから)

このグラフを見るとリーマンショック(2007年から2008年にかけての下落)では、ピーク時から−73%を記録しています(右端に今回の下落の様子が見えますが幅で負けてます!)2007年のピーク時には一時的な不動産バブルで、J-REITの市場価格も異常な高値だったと聞きますので、今回はそこまでは行かないという見方もできますが、目先もう一息落ちても不思議はない状況かと思います。

一方、現在1146ポイントであるJ-REIT指数があと114ポイント(割合にして10%)下げてしまうと指数算出開始時点(2003年3月31日)のポイント1000と同じになってしまい、つまりは2003年から不動産の価値は一つもあがっていない事になります。

これから人口が著しく減っていく日本という意味では不動産の価値が継続的に下落していく、という予想もありかと思いますが、J-REITで保有している不動産は東京を含む4大都市圏を中心にしており、そのエリアに関してはまだ人口流入が継続中です。

現在首都圏の不動産の価格はかなり高騰しており、マンションが買いたくても買えない人が増えている中、不動産の水準が2003年の頃まで戻るのであれば、皆チャンスとばかりに購入者が殺到するのではないでしょうか。

よって、今後オーバーシュートで多少下がる事はあっても、1000を割る事はなく、少し落ち着けばかなり戻ってくると言うのが僕の予想です。

因みにJ-REITの現在の参考指標としては、

  • 資産価値を表すNAVは全て一倍割れ(64銘柄全てです!)
  • J-REIT平均の分配金利回りは6.74%!

と、激安状態です。因みにNAVの最低値は、いちごホテルリート(3463)で0.29、分配金利回りの最高値はインヴィンシブル投資法人(8963)で17.97%です。これはいちごホテルリートの保有する不動産は7割引で売っていて、インヴィンシブルを100万円購入すれば年間約18万円(税引き前)がもらえるという事です(6年で元が取れる)。

普通に考えれば超美味しい投資商品と言う事になりますが、それでも皆手を出せないのは破綻のリスクが否定できないからです。

また、J-REITは先行指標と言われ、J-REITの下落後には実物不動産の価格も下がってくると言われています。そうなると、J-REITの一番の資産価値である賃料を原資とした分配金(株の配当金と同じと思ってくれてOK)も下がってしまい、現時点での指標は全て「絵に書いたモチ」となります。

よって、僕の戦略としては、

  • 現在持っている銘柄は含み損を抱えながらそのまま保有
  • 今後しばらく待ってJ-REIT指数・分配金の状況を確認
  • それでも割安と考えれば追加投資
  • しばらくは戻らないだろうからその間分配金を受け取り続ける
  • 含み損は分配金がでたら損出しをして(口数は維持)、損益通算しながら分配金の節税をする

と、言った所です。

また、おそらくは株式の回復の方が早いと思われますので、しばらくした時点でのリバランスを行う事で、リートの下落をチャンスに変えたいと思っています。

これから長い戦いになりそうですが、いずれにせよ今とんでもない事が起きています。チャンスになるかこのまま破綻で終わるかは神のみぞ知るですが、投資の経験値としては上がった気がします。

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